Gilt für Mietzinse nach dem Kostenprinzip, nicht für Staffel- und Indexmieten. Das Verfahren (Formular, Fristen) bleibt Sache des Vermieters, siehe Pflichthinweise. Was der Rechner nicht abdeckt · Direkt zum Ergebnis
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Rechenweg
Was Vermieter und Mieter beachten müssen
- Erhöhung nur mit amtlichem Formular. Der Vermieter muss die Erhöhung auf dem von der Kantonsbehörde genehmigten Formular mitteilen, mit Begründung und mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens. Fehlt das Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nichtig (Art. 269d OR, Art. 19 VMWG).
- Frist. Der Vermieter kann den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss die Erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitteilen (Art. 269d Abs. 1 OR). Wann genau die Mitteilung als zugegangen gilt und was bei einer verspäteten Mitteilung gilt, klärt im Streitfall die Schlichtungsbehörde.
- Mieter können sich wehren. Eine Erhöhung kann der Mieter innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).
- Senkungsbegehren der Mieter. Sinkt der Referenzzinssatz, kann der Mieter eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, zuerst schriftlich beim Vermieter (Art. 270a OR). Eine Senkung geschieht nicht von selbst. Vermieter sollten ein solches Begehren fristgerecht und sachlich beantworten.
- Keine Rechtsberatung. Der Rechner liefert eine Zahl, keine rechtliche Beurteilung Ihres Falls. Bei Streit oder hohen Beträgen hilft eine Rechtsberatung, der Mieterverband oder der Hauseigentümerverband.
So wird gerechnet
- Referenzzinssatz. Jede Änderung um einen Viertelprozentpunkt berechtigt bei Sätzen unter 5 % zu höchstens 3 % Mietzinsänderung (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Bei mehreren Schritten werden die 3 % addiert: 0,50 Punkte = 6 %.
- Senkung. Sinkt der Satz, sind die Mietzinse «entsprechend» herabzusetzen. Für einen Schritt nennt das BWO 2,91 % (das ist 3 geteilt durch 103: die Umkehrung einer Erhöhung um 3 %). Bei mehreren Schritten rechnet der Rechner dieselbe Umkehrung: 6 geteilt durch 106 = 5,66 % für zwei Schritte.
- Teuerung. Zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf der Mietzins um höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes erhöht werden (Art. 16 VMWG). Beispiel: Der Index steigt um 1,5 %, davon 40 % = 0,6 %.
- Kostensteigerung. Den Wert übernimmt der Rechner so, wie Sie ihn eintragen, und prüft ihn nicht. Das Gesetz nennt keinen festen Satz (Art. 12 VMWG zählt nur auf, was als Kostensteigerung gilt). Der Vermieter muss die Kostensteigerung im Streitfall belegen; pauschale Zuschläge ohne Zahlen halten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts in der Regel nicht.
- Zusammenzählen. Die Prozentwerte werden addiert und auf den bisherigen Mietzins angewendet. Das ist eine Rechenregel dieses Rechners (übliche Praxis), kein Gesetzestext. Bei einer Senkung werden Teuerung und Kostensteigerung im Ergebnis damit verrechnet. Art. 13 Abs. 1 VMWG nennt die Verrechnung der Einsparung mit eingetretenen Kostensteigerungen; die Verrechnung auch mit der Teuerung ist verbreitete Praxis. Ob sie in Ihrem Fall zulässig ist, hängt von früheren Anpassungen und Ihrem Mietvertrag ab (Art. 13 Abs. 4 VMWG).
Die Stufen im Überblick
| Änderung des Referenzzinssatzes | Erhöhung | Senkung |
|---|---|---|
| 0,25 Punkte (zum Beispiel 1,25 % ↔ 1,50 %) | 3,00 % | 2,91 % |
| 0,50 Punkte | 6,00 % | 5,66 % |
| 0,75 Punkte | 9,00 % | 8,26 % |
| 1,00 Punkte | 12,00 % | 10,71 % |
Quellen: Art. 13 VMWG, BWO (Erhöhung 3 %, Senkung 2,91 % je Viertelprozent). Die Senkungswerte ab zwei Schritten sind die Umkehrung der Erhöhung, wie in den gängigen Überwälzungstabellen der Mietrechtspraxis.
Drei Beispiele zum Nachrechnen
1. Senkung 1,50 % → 1,25 %
Bisheriger Mietzins CHF 1'800.00. Senkung 2,91 %: 1'800.00 × 2,91 % = CHF 52.38. Neuer Mietzins CHF 1'747.62.
2. Erhöhung 1,25 % → 1,50 % mit Teuerung
Mietzins CHF 1'800.00, Landesindex 100.0 → 101.5 (+1,5 %). Zinssatz: 3,00 % = CHF 54.00. Teuerung: 40 % von 1,5 % = 0,60 % = CHF 10.80. Summe 3,60 % = CHF 64.80. Neuer Mietzins höchstens CHF 1'864.80.
3. Unverändert 1,25 %
Mietzins CHF 1'500.00, Referenzzinssatz und Landesindex gleich: 0,00 %, CHF 0.00. Der Mietzins bleibt bei CHF 1'500.00.
Die Zahlen der Beispiele sind frei gewählt und keine amtlichen Werte. Sie lassen sich im Rechner oben nachstellen.
Hinweis zum Landesindex (LIK)
Den Landesindex der Konsumentenpreise veröffentlicht das Bundesamt für Statistik monatlich: LIK beim BFS. Seit der Neuberechnung im Januar 2026 hat der Index die Basis Dezember 2025 = 100, vorher galt Dezember 2020 = 100 (Dezember 2025 stand dort bei 106,9). Der Rechner vergleicht die zwei Werte, die Sie eintragen, und kann die Basis nicht erkennen. Liegt die letzte Anpassung vor 2026, setzen Sie bitte beide Stände auf dieselbe Basis um. Das BFS bietet dafür einen Teuerungsrechner an.
Was dieser Rechner nicht abdeckt
- Das Formular und die Mitteilung. Der Rechner erstellt keine Erhöhungsanzeige. Dafür ist das amtliche Formular Ihres Kantons nötig.
- Anfangsmietzins bei Vertragsabschluss, Anfechtung wegen Zwangslage und Vormietzins (Art. 270 OR).
- Rendite und Quartiersüblichkeit. Ob der Mietzins im Einzelfall als missbräuchlich gilt, etwa wegen übersetzter Rendite, prüft der Rechner nicht.
- Mehrleistungen des Vermieters wie wertvermehrende Investitionen (Art. 14 VMWG).
- Staffel- und Indexmieten und besondere Vertragsklauseln.
- Referenzzinssätze ab 5 %. Ab 5 % gelten andere Stufen (2,5 % bei Sätzen zwischen 5 und 6 %, 2 % über 6 %, je Viertelprozent; Art. 13 Abs. 1 VMWG); der Rechner begrenzt die Eingabe auf 0,25 % bis 4,75 %.
- Frühere Anpassungen und Vorbehalte. Ob bei früheren Mietzinsänderungen Teuerung oder Kostensteigerung schon berücksichtigt wurde, müssen Sie selbst prüfen.
- Laufende Revision. Der Bundesrat arbeitet an einer Anpassung der VMWG zur zulässigen Rendite bei höherem Referenzzinssatz. Der Rechner berücksichtigt sie nicht.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Referenzzinssatz heute?
Laut BWO gilt seit dem 2. September 2025 ein Referenzzinssatz von 1,25 % (Stand der Angabe: 07.11.2026). Die nächste Bekanntgabe ist am 1. Dezember 2026. Den aktuellen Wert finden Sie immer beim BWO.
Um wie viel darf der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn der Referenzzinssatz steigt?
Bei Sätzen unter 5 % höchstens 3 % pro Viertelprozentpunkt (Art. 13 VMWG). Dazu kommen kann der Ausgleich der Teuerung (höchstens 40 % der Indexsteigerung, Art. 16 VMWG) und eine belegte Kostensteigerung. Gültig wird eine Erhöhung nur mit amtlichem Formular und Begründung.
Sinkt der Mietzins automatisch, wenn der Referenzzinssatz sinkt?
Nein. Der Mieter muss die Senkung verlangen, zuerst schriftlich beim Vermieter (Art. 270a OR). Der Vermieter darf eine Senkung mit gestiegenen Kosten verrechnen.
Warum 2,91 % und nicht 3 % bei einer Senkung?
Die Mietzinsanpassung ist eine Umkehrung: 3 % mehr nach einer Erhöhung werden mit einer Senkung von 3 geteilt durch 103 wieder abgebaut, das sind 2,91 %. Das BWO nennt diesen Wert für eine Senkung um 0,25 Punkte.
Kann ich ein Formular für die Mietzinserhöhung hier herunterladen?
Nein. Das amtliche Formular legt jeder Kanton fest, und es muss in der Regel genau so verwendet werden. Fragen Sie bei der kantonalen Schlichtungsbehörde oder Ihrer Verwaltung nach der aktuellen Fassung.
Was passiert mit meinen Eingaben?
Die Berechnung läuft in Ihrem Browser. Wir erhalten keine Eingaben, speichern nichts und setzen keine Tracking-Cookies. Nach dem Neuladen ist das Formular wieder leer. Details in der Datenschutzerklärung.
Weiterarbeiten für private Vermieter
Nebenkosten und Übergabe sauber abwickeln
Der Rechner hilft bei einer einzelnen Mietzinsfrage. Für die jährliche Abrechnung und die Wohnungsübergabe gibt es einen Ratgeber.
Weitere Rechner
- Verzugszins Rechner Schweiz: 5 % nach Art. 104 OR, mit Mahntext
- MWST Rechner Schweiz: netto und brutto mit 8.1 %, 2.6 % und 3.8 %
- Kündigungsfrist Rechner Schweiz: Ende des Arbeitsverhältnisses nach Art. 335b/335c OR
Annahmen und Quellen
- Referenzzinssatz: Art. 13 Abs. 1 VMWG (SR 221.213.11, Fassung Stand 01.10.2025), Fedlex. Abfrage der Fassung am 07.11.2026.
- Teuerung auf dem risikotragenden Kapital: Art. 16 VMWG, 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise, Fedlex.
- Aktueller Satz, Termine und die Werte 3 % (Erhöhung) und 2,91 % (Senkung) je Viertelprozent: Bundesamt für Wohnungswesen, abgerufen am 07.11.2026.
- Landesindex der Konsumentenpreise: Bundesamt für Statistik.
- Fristen und Formular: Art. 269d, 270a, 270b OR (SR 220), Fedlex; Art. 19 VMWG.
- Kostensteigerung (Nachweis): Rechtsprechung des Bundesgerichts, zum Beispiel Urteil 4A_515/2024 vom 3. März 2025 (Zusammenfassung bei law.ch). Die Senkungssätze ab zwei Schritten entsprechen den Tabellen der Mietrechtspraxis (law.ch, Tabelle nach «mietrechtpraxis mp»).
- Gerundet wird auf Rappen, Prozentwerte auf 0,01 %. Nicht berücksichtigt: Mietvertrag, Rendite, Mehrleistungen, frühere Anpassungen.
Stand der Prüfung: 07.11.2026. Prüfen Sie die aktuelle Fassung auf Fedlex.